Bonjour,
La loi sur le DPE F/G nous impose de ne plus augmenter les loyers à moins de faire des travaux de réfection, chose quasi impossible dans mon cas les travaux de réfection impose l’isolation par l’extérieur du toit terrasse d’une grande copro.
deux questions :
- Si les travaux ne dépendent pas de nous, est-on soumis à cette règlementation sur le loyer HC ?
- Est-ce que les charges locatives (chauffage principalement )sont concernées également par ce gel dans la durée ? je me pose la question car les charges ont tendance à fortement augmenter
merci
Bonjour @Julien671
Alors je ne suis pas expert juridique mais je vais vous partager ma compréhension à date :
" Si les travaux ne dépendent pas de nous, est-on soumis à cette règlementation sur le loyer HC ?"
La loi climat ne semble pas prévoir d’exception de ce type. Les quelques exceptions qui existent concernent les cas où les travaux de rénovation pourraient altérer l’état extérieur, l’architecture ou les éléments de décoration du bâtiment. Par exemple dans le cas des bâtiments historiques, classés ou si cela pose problème vis à vis de la voirie, etc. Eventuellement si cela présente un risque structurel, etc.
EDIT : Un cas intéressant : Conséquences des refus de travaux de rénovation énergétique dans les copropriétés à Paris et en France. Je pense que ce sujet va faire couler de l’encre, il est peut être possible d’échapper aux sanctions si la co propriété refuse mais il faudra tout de même montrer que vous étiez volontaire dans la réalisation des travaux.
Mais je ne pense pas que le refus ou la nécessité de participation de la copropriété soit une exception reconnue (cela offrira probablement plus de souplesse). 
Est-ce que les charges locatives (chauffage principalement) sont concernées également par ce gel dans la durée ? je me pose la question car les charges ont tendance à fortement augmenter
La loi évoque le loyer et les compléments de loyer mais ne semble pas concerner les charges.
Bonne journée !
Voici quelques sources intéressantes pour vous documenter :
- LOI n°2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets. Dossiers législatifs : Assemblée nationale et Sénat. Rapports : Assemblée nationale et Sénat ;*
-
Loi climat et résilience : l’écologie dans nos vies, site du ministère de la Transition écologique ;*
- Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent ;*
- Interdiction de location et gel des loyers des passoires énergétiques, FAQ, ecologie.gouv.fr ;*
- Sur le nombre de passoires énergétiques en France : Énergie : 17% des résidences principales seraient des passoires énergétiques, vie-publique.fr et Le parc de logements par classe de performance énergétique au 1er janvier 2022, statistiques.developpement-durable.gouv.fr ;*
- Entretien. Passoires thermiques : pour le ministre du logement, « cette loi responsabilise les propriétaires bailleurs », ladepeche.fr, Faouzi Asmoun, 9 octobre 2022 ;*
-
Mon logement est énergivore, dois-je faire des travaux pour le louer ?, anil.org ;*
- Logements « G+ » : l’interdiction de louer vire au casse-tête pour les propriétaires*, lemonde.fr, Claire Ané, 13 janvier 2023 ;*
- ** Pour Édouard Philippe, interdire la location de passoires thermiques est une «folie», immobilier.lefigaro.fr, Guillaume Errard, 19 janvier 2023 ;*
- ** Crise du logement : la solution passe aussi par l’encadrement des locations touristiques de courte durée, Appel transpartisan et plateforme de propositions communes, mai 2023 ;*
- ** Proposition de loi portant mesures d’urgence pour lutter contre la spéculation locative et favoriser l’accès au logement dans les territoires en tension, 14 février 2023 ;*
- ** Lutter contre l’attrition des logements permanents en zone touristique : De nouvelles mesures pour donner aux élus locaux les moyens de trouver le bon équilibre, ecologie.gouv.fr, dossier de presse du 18 juillet 2023 ;*
- ** « Les vrais intérêts froissés par l’interdiction de location des passoires énergétiques sont ceux des bailleurs », Jean-Baptiste Fressoz, Le Monde, 2 novembre 2023.*
Merci beaucoup pour cette réponse détaillée.
cela me permet de rebondir. si les charges ne sont pas concernées, n’a-t-on pas intérêt à maximiser la part de loyer à la première mise en location et minimiser les charges forfaitaires, quitte à les augmenter après ?
Exemple sur un loyer CC : 1000€ => part loyer réelle: 800 et Par charge récupérable réelle : 200
Proposition de loyer toujours 1000€ CC mais 950€ loyer réel et 50 charges pour le locataire
merci encore
Alors vous pouvez (si vous n’êtes pas concerné par l’encadrement des loyers) mais ce n’est pas la même chose. La charge n’est pas un revenu : lorsque vous ne dépensez pas la provision, vous devez la rendre et à l’inverse, re-facturer si les charges locatives augmentent. Elles doivent représenter un forme de réalité pour ne pas être sur une sur-facturation à la fin de l’année (au risque de faire partir votre locataire qui aura budgété sur le loyer CC).
Est-ce que cela ne risque pas de vous mettre hors marché ? et faire baisser la demande ?
Quoi qu’il en soit, cela ne durera qu’un temps car à partir de 2025 et jusqu’en 2028 : la moindre rotation locative signera la fin de la location pour un logement F ou G.
Quelle réactivité, je suis impressionné. Merci encore
Encadrement des loyers : non je n’y suis pas soumis
Sur cette question de charge, je ne comprends pas si cela est encadré. Ne peut on pas pas faire cadeau des charges par exemple et faire un loyer fixe? ou facturer que la moitié ? Dans notre cas par exemple on serait toujours en dessous de la réalité, mais effectivement je prend le risque de ne pas pouvoir refacturer si cela augmente encore
« Est-ce que cela ne risque pas de vous mettre hors marché ? et faire baisser la demande ? »
Si le loyer CC est le même quel que soit la répartition loyer/charge et dans le marché , je ne comprends pas pourquoi je serai hors marché,
la variable d’ajustement du loyer CC serait ici la charge refacturable et non le loyer pur
Vous avez compris ma réflexion, si le loyer est incompressible du fait du DPE, est-ce que la substitution de la hausse du loyer avec la hausse des charges est possible ? ainsi nous aurions un peu de marge de manœuvre au fil des ans ou au renouvellement du bail